Зміна цільового призначення земельної ділянки: з особистого селянського господарства (ОСГ) на житлове будівництво

На даний час процедура зміни цільового призначення земельної ділянки, можна сказати - спростилась, оскільки вже не потрібно дозволу органу місцевого самоврядування чи місцевої райдержадміністрації на проведення такої зміни (в народі – «першого рішення»). Потрібно лише затвердити проект землеустрою в цьому органі та зареєструвати право власності на ділянку зі зміненим цільовим призначення («друге рішення»). 

Якщо Ви вирішили змінити цільове призначення своєї приватної ділянки з цільовим призначенням – ведення особистого селянського господарства на будівництво і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, -  Ви повинні пройти такі етапи оформлення документації:

1.      Звернутись до нотаріуса та оформити заяву до всіх компетентних органів з проханням змінити цільове призначення. В такій заяві вказуються відомості про Ваше право власності на земельну ділянку, кадастровий номер, серію та номер державного акту, тощо. Всі державні інстанції, установи при цьому не перелічуються, а адресується заява «компетентним органам».

2.      Якщо ділянка знаходиться в межах населеного пункту, то в відповідній раді населеного пункту - вияснити чи існує затверджений план зонування або детальний план території, де знаходиться Ваша ділянка. Якщо ділянка за межами населеного пункту – в райдержадміністрації; якщо за межами населеного пункту, але не входить в межі району – в облдержадміністрації. Наявність таких планів впливає на ціну оформлення подальших документів та час проведення процедури зміни цільового призначення. 

Вам не повезло. Планів немає.

У випадку відсутності плану зонування чи детального плану території – Вам доведеться спершу оформляти та погоджувати такий план. Власники земельних ділянок, чиї ділянки знаходяться поруч, можуть об’єднюватись коштами та замовити виготовлення планів разом, адже дуже часто такий план охоплює не тільки Вашу ділянку, а й навколишні ділянки певного діаметру в залежності від місця розташування ділянки. Отож, у випадку відсутності потрібних планів - поцікавтесь, чи Ваші сусіди не планують оформляти права на свої ділянки чи змінювати цільове призначення вже приватних ділянок.

На цьому етапі потрібно оформити та затвердити відповідний план території. Про виготовлення та погодження такого документу я напишу в окремій статті, оскільки це окрема процедура. 

Уявімо, що Вам повезло і з планами все гаразд! Переходьте до наступного пункту. 

3.      З нотаріально посвідченою заявою звертайтесь до землевпорядної організації для розробки ними проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення. З організацією Ви укладаєте договір на виконання робіт, де передбачаєте строк виконання такої роботи, ціну та інші істотні умови договору. 

4.      Проект землеустрою підлягає обов’язковому погодженню в державних органах передбачених ст. 186-1 Земельного Кодексу. Однак, це не Ваші клопоти, а землевпорядної організації з якою Ви уклали договір. Зокрема, у вказаній статті зазначено, що розробник проекту подає оригінал проекту землеустрою до територіального відділу держгеокадастру та копію відповідному органу містобудування та архітектури на погодження. В залежності від місця розташування ділянки погоджувати проект землеустрою будуть ще такі органи як лісгоп, водгосп, екологія, тощо. Протягом 10 робочих днів ці всі органи повинні надати розробнику проекту свої висновки про погодження проекту або відмову. У висновку про відмову надається строк для усунення недоліків проекту. Землевпорядна організація повинна усунути ці недоліки та подати проект повторно на погодження. Погодження проекту землеустрою у всіх органах відбувається безкоштовно. Ви оплачуєте лише послуги землевпорядної організації, яка в кінцевому результаті повинна отримати всі позитивні висновки про погодження ними розробленого проекту. Землевпорядна організація після закінчення робіт видає Вам оригінал проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та обмінний файл, який містить всі технічні відомості про земельну ділянку.

5.      Погоджений необхідними службами проект землеустрою Ви подаєте до органу місцевого самоврядування чи райдержадміністрації, облдержадміністрації відповідно - на затвердження. Орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування повинен в місячний термін прийняти рішення про затвердження проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення. 

Вам знову не повезло! 

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відмовив у затвердженні проекту або зволікає з розглядом Вашої заяви про погодження поданого проекту. В такому випадку – на цьому етапі – Вам до суду!

Відмова вищевказаного органу влади повинна бути обґрунтована з посиланням на норми права. Логічно, що якщо проект землеустрою погоджений всіма спеціалізованими службами то ніяких «технічних» порушень бути не може і відповідно і підстав для відмови немає. На практиці часто буває, що рада просто зволікає з розглядом заяви про погодження проекту або відмовляє без будь – яких пояснень та посилань на законодавство. Або, що ще частіше буває – питання не набирає необхідну кількість депутатських голосів для прийняття рішення.

В будь – якому випадку на цій стадії Вам потрібно до кваліфікованого юриста чи адвоката.

Уявімо Вам знову повезло! Переходьте до наступного кроку. 

6.      Якщо Ви отримали відповідне рішення про затвердження проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки - Ви повинні подати це рішення разом з проектом та обмінним файлом державному кадастровому реєстратору до місцевого управління держгеокадастру для внесення відомостей до Державного земельного кадастру. Державний кадастровий реєстратор видає Вам такий документ як витяг з кадастру. 

7.      І нарешті останній крок! Реєстрація права власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням. Для цього Вам потрібно звернутись до державного реєстратора відповідного територіального органу або уповноваженої на це особи  та подати всі необхідні документи для внесення відомостей про Вашу ділянку до державного реєстру. 

Про реєстрацію права власності на земельну ділянку мною також буде складена окрема стаття. Слідкуйте за оновленням статтей.

І саме цікаве на завершення – відтепер ніякого документу про Ваше право власності на земельну ділянку у Вас на руках не буде. Буде лише електронний державний реєстр, де будуть внесені відомості про Вашу ділянку. А Ви повинні будете регулярно, в цілях безпеки, заходити в реєстр та слідкувати за цими відомостями. 

Дорога зміни цільового призначення земельної ділянки не проста. Не гайте свого часу та нервів – довірте це питання юристу, який забезпечить повний юридичний супровід такої процедури. В цій статті зазначені не всі випадки, коли Вам може просто не пощастити при оформленні тих чи інших документів, а лише ті, що найчастіше трапляються на практиці. Однак, не такий страшний вовк, як його малюють. 

Успіху Вам!